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Vous avez  constaté  certains attraits des investissements immobiliers à incitation fiscale, mais vous jugez les mises de départ  trop élevées pour vous. Vous n'avez pas d'immobilier car vous n'êtes pas stabilisé professionnellement ou avez une vision baissière sur les prix, mais la sagesse de diversification patrimoniale vous dit d'en avoir quelques %, ou encore vous voulez malgré tout commencer à vous constituer un patrimoine à crédit pour bénéficier de taux d'emprunts intéressantsLes SCPI sont peut  être votre solution, car le ticket d'entrée est beaucoup plus faible (de l'ordre de 1500 € en général). 

  • Principe général 
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Les SCPI sont des sociétés civiles de placements immobiliers, autrement dit de la "pierre papier".  Vous prenez une part de la société SCPI qui investira dans  de l'immobilier locatif  soumis  à un  régime  procurant  un avantages fiscal.  Vous touchez les loyers et bénéficiez d'un bonus de défiscalisation,au prorata de vos parts. Enorme avantage, elles peuvent être achetées en utilisant le levier du crédit. Il existe deux type de SCPI :

  • 1. SCPI Fiscales / Economie d’impôts : 
    • Avantages
    • Selon le cadre fiscal dans lequel investit la SCPI, vous profitez des avantages fiscaux correspondants :
      • SCPI Scellier
      • SCPI Malraux...
    • ...avec une mise nettement inférieure à celui d'un investissement en direct. C'est le seul placement défiscalisant accesible à crédit pour des gens peu imposés
    • Contraintes
    • Il faut attendre la liquidation de la SCPI (intervenant au moins 9 ans après sa constitution, selon les contraintes du dispositif fiscal dans lequel elle s'inscrit) pour récupérer le montant de la mise initiale.
    • Difficultés pour céder les parts à un tiers avant échéance, car l'avantage fiscal n'est pas transmissible.
    • Souvent, seulement 95% du montant investi est pris en compte pour calculer les avantages fiscaux (on considère que 5% de la valeur des parts ne sert pas à acquérir le bien, mais aux frais de constitution et de fonctionnement de la SCPI).
    • Avis
    • Si êtes prêts à mettre une mise importante, préférez l'investissement direct.
    • Sinon, même avec quelques contraintes supplémentaires, les SCPI seront votre seule opportunité si vous voulez profiter des dispositifs Scellier, Malraux...Mais les SCPI peuvent alors entrer dans ce cas en concurrence avec les placements présentés dans la page défiscalisation.
    • Vous avez les billes, maintenant c'est à vous de vous faire votre propre opinion...

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  • 2. SCPI de rendement
    • Avantages
    • Ces SCPI sont investis dans des locaux loués avec un rendement supérieur à ceux des logements à usages d'habitation : bureaux, murs de magasins...
    • Elles sont accessibles à crédit. Elles permettent de dimensionner un investissement locatif, sans contraintes de gestion, et en étant diversifié sur plusieurs biens immobiliers
    • Contraintes
    • Frais de 10% à l'entrée rendant nécessaire une conservation longue des parts
    • Le prix des parts peut baisser
    • Avis
    • Placement intéressant pour 5 à 10 % du patrimoine pour quelqu'un qui veut avoir des revenus supplémentaires (l'idéal étant de conserver les parts jusqu'à sa retraite, car les rendements sont encore élevés mais le potentiel de revalorisation des parts désormais faible)
    • En particulier à crédit lorsque les taux sont bas comme c'est le cas fin 2010. Votre enrichissement est basé sur le différentiel de taux entre le rendement locatif et le taux d'emprunt : ainsi, un taux moyen de rendement net de 5,6% pour les SCPI avec un emprunt à un taux inférieur à 3,5 % permet un différentiel de + de 2% ce qui est un bon critère de choix
    • Préférez les SCPI de gestionnaires ayant démontré leur capacité à une bonne gestion sur le long terme plutôt que de juger simplement sur celles ayant le rendement le plus élevé. Des SCPI comme Immorente, Effimmo, Foncia Pierre Rendement... en font partie.
    • Les murs de magasins me semblent plus porteurs que les bureaux.