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  • L’investissement Scellier (et sa variante Scellier social ou Scellier-Carrez) a été crée dans le cadre du plan de relance. Il consiste en un investissement immobilier locatif bonifié par un mécanisme de défiscalisation, comme des dispositifs plus anciens du type Robien ou Borloo. Sa principale différence est que le bonus fiscal prend la forme d'une réduction d'impôts  (et non plus d'une déduction ou d'un amortissement). Ceci constitue une révolution, dans le sens où ce bonus fiscal devient  donc indépendant du taux marginal d'imposition de l'investisseur, et peut par conséquent concerner un public plus large ( TMI  plus faible ou amené à évoluer par futurs  mariages ou naissances).

    • Principe général 
    •  

    La loi Scellier consiste en un investissement dans de l’immobilier neuf (ou en l'état futur d'achèvement) qui respecte la réglementation thermique en vigueur au moment de la demande de permis de construire, loué à titre de résidence principale à un locataire, dans les zones A, B1 ou B2 exclusivement. Un seul investissement par an est autorisé dans la limite de 300 000 €. Elle présente 2 variantes, le Scellier classique et le Scellier social (Scellier-Carrez)

    • Scellier classique :  engagement de location nue sur 9 ans à un locataire qui peut être  un descendant ou un ascendant s'il relève d'un foyer fiscal différent. En échange de contraintes sur les montants des loyers, l’investisseur peut obtenir une réduction d'impôts répartie sur 9 ans correspondant à un pourcentage du prix d'acquisition .
    • Scellier social :  location à un locataire ne pouvant être ni un descendant, ni un ascendant sur 15 ans. En échange de contraintes sur les montants des loyers et les revenus des locataires, l’investisseur peut obtenir une réduction d'impôts correspondant à un pourcentage du prix d'acquisition sur 6 années supplémentaires, soit une réudction répartie au total sur 15 ans.
    • Economie d’impôts : Diminution des revenus par déduction
      • Scellier classiqueréduction d'impôts de x % du prix d'acquisition sur 9 ans, réparti linéairement pour les investissements réalisés . La date de signature de l'acte commande le taux de réduction, mais la réduction d'impôt effective ne débute qu'à la date d'achèvement.

          • Taux de réduction en fonction de la date d'acquisition et du type de logement BBC ou non :
            Date d'acquisition 2009 2010 2011 2012
            Logement classique RT 2005 x = 25% x = 25% x = 13% x = 9%
            Logement BBC x = 25% x = 25% x = 22% x = 18%
     Exemple :  un contribuable qui acquiert un logement en l’état futur d’achèvement en 2009 pourra bénéficier, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, de la réduction  d’impôt au taux de 25 %, y compris si’ l’achèvement de ce logement n’intervient qu’en 2012. Il ne bénéficiera par contre de sa réduction que sur son avis d'imposition 2012 (déclaration effectuée début 2013) - référence officielle Bulletin officiel impots Scellier 15/05/2009
                    Pour un investissement de 100 000 €, la réduction d'impôts est ainsi de (25%*100 000)=2 5000 €, soit 2777 € par an pendant 9 ans
      • Scellier social ou Scellier intermédiaire (Scellier Carrez) : idem loi Scellier avec en sus :
        • Possibilité (mais non obligation) de prolonger jusqu'à 6 ans la location (soir 15 ans au total), avec une réduction d'impôts supplémentaire comprise entre y =10% (à partie de 2011 comme date d'acquisition) et y=12% (pour une acquisition en 2009 ou 2010) pour les 6 ans supplémentaires
        • Abattement de 30% sur les loyers
        • Taux de réduction en fonction de la date d'acquisition et du type de logement BBC ou non :
          Date d'acquisition 2009 2010 2011 2012
          Logement classique RT 2005 x + y = 37% x + y = 37% x + y = 23% x + y =18%
          Logement BBC x + y = 37% x + y = 37% x + y = 32% x + y = 28%


    Ainsi, l’opération se traduit ainsi par une baisse de votre impôt sur le revenu qui ne dépend pas de votre tranche marginale d’imposition. Si la réduction sur une année est supérieure à l'impôt dû aiu titre de cette année, le solde de réduction peut être reporté sur les 6 années suivantes.
    • Contraintes
      • Scellier classique
      • Obligation de louer le bien au moins 9 ans.
      • Les loyers sont plafonnés, mais les montants des plafonds imposés restent proches de la valeur que l'on trouve sur le marché locatif 
     Plafond de loyers  Scellier classique en €/m2
    Zone A
    Zone B1
    Zone B2
    Zone C
    Logements acquis en 2010 ou avant
    21,65
    15,05
    11,31
    Non valide
    Logements acquis à partir de 2011 16,10 (sauf A bis = 21,65) 13,00 10,60 6,10 sur commune ayant eu un agrément
    Zone A : Agglomération parisienne, Côte d'azur et Genevois français.
    Zone B1 : 23 agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants et quelques agglomérations  petites mais particulièrement chères.
    Zone B2 :Agglomérations de population comprises entre 50 000 et 250 000 habitants
      • Scellier social / Scellier intermédiaire
      • Obligation de louer le bien au moins 9 ans., et 15 ans si on veut profiter de la réduction d'impôt supplémentaire
      • Les loyers sont plafonnés à un montant représentant 80 % de la valeur de marché fixée par l’administration (voir détails dans le tableau ci-dessous)
      • Interdiction de loi à un ascendant ou descendant (dès la première année)
    Valeurs 2009 des plafonds de loyer du régime Scellier-Carrez

    Régime de la location

    LIEU DE LA LOCATION

    Zone A

    Zone B1

    Zone B2

    Zone C

    Logements acquis en 2010 ou avant

    17,32

    12,04

    9,85

    Non valide
    Logements acquis à partir de 2011 12,88 (sauf Abis=17,32) 10,40 8,48 4,88 sur commune ayant eu un agrément

    Zone A : Agglomération parisienne, Côte d'azur et Genevois français.
    Zone B1 :
    23 agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants et quelques agglomérations  petites mais particulièrement chères.
    Zone B2 :Agglomérations de population comprises entre 50 000 et 250 000 habitants

      •  Contrainte sur les revenus des locataires (uniquement en Scellier social), baux conclus en 2010
    Zone A
    Zone B1
    Zone B2
    Zone C
    Personne seule
    44 306
    32 910
    30 168
    Non valide
    Couple
    66 215
    48 328
    44 301
    "

    Personne seule ou couple ayant une personne à charge

    79 595
    57 135
    52 374
    "
    Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge
    95 342
    70 020
    64 185
    "
    Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge
    112 867
    82 181
    75 334
    "
    Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge
    127 005
    92 700
    75 334
    "
    Personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième
    + 14 156
    + 10 530
    + 9 652
    "

    Par ressources du locataire, on entend le revenu fiscal de référence qui figure sur l'avis d'imposition établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (soit 2007, pour les baux conclus en 2009).
    Les plafonds sont révisés chaque année, au 1er janvier, en fonction de l'évolution annuelle du salaire minimum de croissance.
    • Avis

    Un tel bonus fiscal est inégalé au cours des précédentes années. C'est un dispositif particulièrement intéressant dans le sens où d'une part il est plutôt généreux, et d'autre part il ne dépend pas du taux marginal d'imposition (or, celui-ci n'est pas nécessairement identique au cours d'une durée aussi longue que celle d'un investissement immobilier même si cette hypothèse est très souvent retenue dans les simulations qu'on peut vous livrer : évolution du nombre de parts...). Deux mises en garde néanmoins :

    • Bien sûr, ça reste un investissement immobilier, donc la qualité du bien à mettre en face est importante. Je conseille de ne pas prendre d'hypothèse de réévaluation du bien dans vos simulations. Ainsi, vous aurez une vision "sereine" de la rentabilité de votre projet. Et de toujours se déplacer, ne pas investir dans une petite ville qu'on ne connait pas. Même s'il n'y a pas de généralité, car un appartement bien placé dans une ville moyenne (et à demande locative moyenne) est souvent un meilleur plan qu'un queue de programme mal placée dans une grande ville à forte demande locative
    • Par ailleurs, attention de ne pas acheter un bien trop cher par rapport aux impôts que vous payez (ne pas viser nécessairement l'impôt zéro) . Que se passerait-il si votre impôt diminuait (perte d'emploi, mais aussi nouvelle par fiscale...) ? Il faut garder à l'esprit que sur un investissement neuf, le rendement locatif brut étant souvent moins intéressant que dans l'ancien, la carotte fiscale fait une part non-négligeable de la rentabilité. Il faut donc veiller à ce qu'elle ne s'efface pas de façon imprévue.
    • Comparez le prix du bien neuf qu'on vous propose au prix de biens anciens équivalents. S'il est normal que le bien neuf ait une surcôte pouvant aller jusqu'à15%, elle ne doit pas être supérieure. Fuyez donc les promoteurs qui conservent une trop grande partie de l'avantage fiscal pour eux...
    • Vérifiez que la demande locative existe. Mais doutez également de conseils trop généraux parfois entendus. Exemple : "il ne faut pas investir en Scellier dans des villes de taille moyenne en zone B2". Sur certains marchés de niche, la situation peut être moins tranchée : il est plus souvent qu'on ne le croît plus intéressant (pour un prix du même ordre de grandeur voire inférieur) d'investir dans une grande surface type petite maison avec jardin en zone B2 que dans un T2 de 40 m2 en zone B1. L'équilibre offre/demande est souvent - même dans les villes moyennes - beaucoup plus favorable que celui constaté pour les petites surfaces. D'autant que grâce à la surface importante, les plafonds de loyers ne sont dans ce cas pas contraignants....