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  • L’investissement LMNP Bouvard (louer en meublé non professionnel) est le pendant de la loi Scellier pour des lots meublés en résidence de services.Le principe LMNP Bouvard (parfois appelé Scellier Bouvard ou LMNP Scellier) consiste comme le Scellier classique en un investissement immobilier locatif bonifié par un mécanisme de défiscalisation. Le bonus fiscal prend la forme d'une réduction d'impôts  (et non plus d'une déduction ou d'un amortissement). Ceci constitue une révolution, dans le sens où ce bonus fiscal devient  donc indépendant du taux marginal d'imposition de l'investisseur, et peut par conséquent concerner un public plus large ( TMI  plus faible ou amené à évoluer par futurs  mariages ou naissances).

    Il permet en outre d'avoir un second bonus fiscal en récupérant la TVA.

    Le LMNP Bouvard est parfois appelé également par le "raccorci" LMNP Scellier ou amendement Scellier-Bouvard

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    • Principe général 
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    La loi Bouvard consiste en un investissement dans de l’immobilier neuf (ou en l'état futur d'achèvement)  dans une résidence de services (Services pour étudiants, tourisme, de Santé publique, retraite, ehpad...). Le logement doit être loué en meublé à l'exploitant de la résidence de services pour une durée minimale de 9 ans. Le plafond d'investissement est de 300 000 €, mais contrairement à la loi Scellier classique plusieurs logements peuvent être achetés. Les autres différences entre la loi Scellier classique et la loi Bouvard sont qu'en loi Bouvard d'une part il n'y a pas de contraintes sur les normes thermiques, et d'autre part la loi Bouvard n'est pas soumise au zonage (zones A, B1, et B2 en Scellier).

    • Economie d’impôts : Diminution des revenus par déduction
            Avantages fiscaux LMNP Bouvard
      • Réduction d'impôts de 25% du prix d'acquisition sur 9 ans, réparti linéairement pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 (18% pour ceux réalisée en 2011 et 2012). 
      • Récupération de la TVA : la TVA peut être récupérée, ce qui bonifie l'avantage fiscal.
    A noter que  la réduction d'impôt LMNP Bouvard est reportable 6 ans si elle excède l'impôt dû au titre d'une année

    Exemple : en 2010 pour un appartement de 100 000 €. TTC, vous ne payez au final que 83 612  € (prix HT) et récupérez 25%*83612 = 20903 € sur 9 ans , soit  2322 € par an en réduction d'impôts. Un calcul grossier (en théorie il faudrait tenir compte de l'inflation) ramène donc l'investissement à 100000 - 16388 (TVA) - 20903 (réduction d'impôts) = 62709 €
                 en 2011 pour un appartement de 100 000 €. TTC, vous ne payez au final que 83 612  € (prix HT) et récupérez 18%*83612 = 15050 € sur 9 ans , soit  1672 € par an en réduction d'impôts. Un calcul grossier (en théorie il faudrait tenir compte de l'inflation) ramène donc l'investissement à 100000 - 16388 (TVA) - 15050 (réduction d'impôts) = 68652 €
    • Contraintes
      • Le bien doit être situé dans une résidence avec services
      • Obligation de louer le bien au moins 9 ans à l'exploitant titulaire du bail commercial
      • Afin de récuérer la TVA, il faut que :
          • Le logement soit bien situé dans une Résidence avec Services et les loyers perçus soumis à la T.V.A (5,5%) et déclarés en BIC
          • L'exploitant titulaire du bail commercial sur les 9 ans propose au moins 3 des 4 services suivants :
            • Service d’Accueil (Réception Obligatoire)
            • Service de Restauration (Délivrance de Repas, Petits déjeuner)
            • Service de Blanchisserie (Fourniture et Entretien du linge de maison)
            • Service d’Entretien des Parties Privatives (Nettoyage)
    • Avis

    Le bonus fiscal en cumulant réduction d'impôts et récupération de la TVA est intéressant, d'autant qu'il est concentré sur 9 ans. Cet investissement peut donc être intéressant. Il ne faut par contre à mon sens pas le voir dans une logique strictement patrimoniale avec objectif de revente (qui peut être difficile puisque le suivant ne bénéficie pas des mêmes avantages fiscaux), mais plutôt :

    •  De revenus locatifs additionnels (ne pas chosir uniquement en fonction du rendement locatif le plus élevé, mais veiller à chosir un gestionnaire solide)
    •  D'un investissement plaisir, type résidence de tourisme en bord de mer que l'on pourra utiliser comme résidence secondaire une fois les 9 ans passés. 
    Deux cas où l'investissement est destiné à être conservé...

    A noter également que si vous avez jusqu'alors peu d'investissements locatifs, et que vous ne voulez pas nécessairement générer un déficit important par intérets d'emprunts pour limiter votre endettement, en terme de fiscalité pour vos revenus locatifs le régime du micro-BIC  vous permet actuellement d'en déduire 50% (contre seulement 30% en micro-foncier pour une location à titre de résidence principale)